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  • Amm. Barbara Di Sora

Fase 2... ci siamo! E il condominio?




4 MAGGIO 2020

SI RIPARTE MA "NON E' UN LIBERI TUTTI"


Ormai è notizia diffusa: il 27 Aprile sarà dato il via libera alla riapertura anticipata di alcuni settori (moda, automotive e componentistica) a più basso rischio di contagio, secondo le tabelle Inail.

Rimane indiscussa la data del 4 maggio come data della ripartenza ma "sempre all'insegna della massima cautela": si potrà, quindi, tornare ad uscire ma con le dovute precauzioni, mantenendo le distanze sociali e non solo per comprovate esigenze lavorative, ma sempre utilizzando sempre guanti e mascherine. Ove possibile, si chiede di prediligere la modalità di lavoro in smart working, per ridurre al minimo gli spostamenti.

Addio alle autocertificazioni? Sembrerebbe di si, necessarie solo per lo spostamento in comuni differenti (sembra ancora non consentito, invece, lo spostamonto in altre regioni se non per comprovate esigenze lavorative o di salute).

Da quanto è emerso fino ad oggi, la riapertura dei rimanenti settori sarà scaglionata a seconda della classe di richio del contagio: il secondo "turno" dell'11 maggio prevede la ripresa delle attività ad esclusione di bar e ristoranti per i quali la data stabilita è quella del 18 maggio.

Ovviamente per poter ripartire sarà necessario essere in possesso dei protocolli di sicurezza per il contrasto e contenimento da Covid-19.


RIMANGONO ESCLUSE TUTTE LE ATTIVITA' DI AGGREGAZIONE CON PIU' ALTO RISCHIO DI TRASMISSIONE DEL VIRUS.



Al momento per il Governo non è ancora possibile definire una data per la riapertura di cinema, teatri, discoteche e concerti, rimanendo, quindi, valido il DPCM del 04/03/20 che proibiva ogni forma di riunione, in quanto gli assembramenti sono la causa maggiore di diffusione del virus Covid-19.


LE ASSEMBLEE CONDOMINIALI

SOSPESE FINO A DATA DA DESTINARSI


Non potendo convocare le assemblee, sospese fino a data da destinarsi, l’intero processo decisionale è bloccato.


Quali sono, quindi, le responsabilità e i poteri dell'amministratore in questa situazione di emergenza? Cosa fare in caso di interventi urgenti all'interno del Condominio? Sono consentite le videoconferenze? E gli interventi di natura straordinaria? Come gestire le morosità?

Tante sono le domande e i dubbi che affliggono gli amministratori di condominio che si sono trovati impossibilitati e/o limitati in questi giorni, nello svolgerimento delle loro regolari mansioni, con la gravosa pressione delle scadenze fiscali, contabili e amministrative sempre più vicine.


Per far fronte a questo periodo di incertezza e forte stress e per prevenire tutte le possibili conseguenze che potrebbero derivare, a spese degli Amministratori stessi, le associazioni si sono attivate: il 23 aprile, durante la discussione sul Ddl di conversione in legge del Dl 18/2020, è stato presentato un ordine del giorno importantissimo in tema di diritto condominiale.


INTRODUZIONE DELL'ART. 72 QUINQUES DELLE DISPOSIZIONI ATTUATIVE AL C.C.

SEMBRA FINALMENTE ARRIVATO IL PRIMO E CONCRETO SEGNO

DI ATTENZIONE E DI SOSTEGNO ALLA CATEGORIA DEGLI

AMMINISTRATORI CONDOMINIALI, FINO AD OGGI MAI MENZIONATA

NEI DECRETI D'URGENZA EMANATI


330^ SEDUTA PUBBLICA Giovedì 23 aprile 2020 – Ore 18,45 
ORDINE DEL GIORNO

Dopo l’articolo 72-quater, aggiungere il seguente:

Art. 72-quinquies.  (Disposizioni in materia condominiale)
1. Per prevenire la diffusione del COVID-19 a tutela dei condomini e di chi lavora all’interno del condominio, è fatto obbligo all’amministratore in carica alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, di effettuare ogni due settimane fino a cessata emergenza, la sanificazione delle parti comuni e di lavoro del condominio con prodotti specifici.

2. L’attività di amministratore immobiliare e condominiale, codice ATECO 68.32.00, può svolgersi nel rispetto di tutte le misure di sicurezza previste per la prevenzione della diffusione del COVID-19. 
La protezione civile e le Autorità competenti sono tenute ad informare l’amministratore di eventuali casi di positività al COVID-19 all’interno del condominio o all’obbligo di quarantena. 
In tal caso la sanificazione di cui al comma precedente deve essere effettuata settimanalmente.

3. Al fine di consentire all’amministratore di riscuotere le quote condominiali per il normale pagamento dei fornitori e delle utenze condominiali, al comma 7 dell’articolo 1129 del codice civile è apportata la seguente modifica relativa alle modalità di pagamento delle rate condominiali: dopo l’ultimo capoverso è inserito il seguente: «È fatto divieto all’amministratore di riscuotere le quote condominiali presso il proprio studio o presso il condominio», sempre al comma 7 sostituire: «far tramite» con «riscuotere e pagare» e «su uno specifico conto corrente» con: «esclusivamente tramite uno specifico conto corrente».

4. Nel caso il mandato dell’amministratore fosse scaduto o in scadenza alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, per consentire il prosieguo dell’attività ordinaria e straordinaria necessaria al buon funzionamento del condominio, in deroga all’articolo 1129, commi 8 e 10, del codice civile, questi si intende rinnovato con pieni poteri fino a quando non sarà esplicitamente revocato dall’assemblea e avrà diritto ai compensi approvati all’atto della nomina.

5. In deroga al primo comma, numero 10), dell’articolo 1130, del codice civile, la redazione e la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è posticipata a dodici mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile.

6. Per eventuali necessità urgenti e indifferibili l’amministratore è tenuto ad esercitare i poteri conferitigli al momento dell’accettazione del mandato e dall’articolo 1130 e successivi del codice civile, emanando anche regolamenti idonei a garantire le necessarie norme di sicurezza dell’edificio e per consentire un adeguato proseguimento dell’attività condominiale, continuando a disciplinare l’uso delle cose comuni. Può emettere quote condominiali corrispondenti alle rate della gestione ordinaria e riscaldamento relative all’ultimo preventivo di spesa approvato, oltre eventuali e ulteriori impegni di spesa ordinari e straordinari, ivi compresi gli oneri per la sanificazione di cui al comma 1, che possono essere riscosse a norma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile. 
Il rendiconto delle spese straordinarie sarà reso disponibile nella prima assemblea utile.

7. Nel caso all’interno del condominio non si possano garantire idonee misure sanitarie per prevenire il contagio del COVID-19, anche nel rispetto del Testo Unico n. 81 del 2008, l’attività di portierato, di sorveglianza e di giardinaggio da parte di dipendenti del condominio viene sospesa fino a cessata emergenza.

8. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

Questa nuova disposizione sembra trovare un rimedio all'emergenza legata al virus Covid-19 all'interno del condominio, con particolare riguardo alla sanificazione delgli spazi comuni e alle responsabilità dell'amministratore, tra cui la scadenza di presentazione del rendicontro condominiale. La sostanziale variazione introdotta dal testo, riguarda, però, la durata del mandato dell'amministratore, il quale manterrebbe pieni poteri sino alla revoca, diventando a tutti gli effetti un "amministratore sine die" .

L'approvazione di questa nuova disposizione potrebbe essere un valido e solido supporto all'attività svolta dagli amministratori, soprattutto ora: infatti fino a quando non sarà rientrata l'emergenza sanitaria, tornando alla quotidiana normalità, la prossima Fase 2 di convivenza con il virus potrebbe essere, forse, la più complessa.

Il fermo delle attività prduttive e commerciali ha causato un vero e proprio blocco dell'economia che si risolleverà lentamente. Tutto ciò lascia presupporre che nei prossimi mesi gli amministratori dovranno fronteggiare situazioni di morosità a cui si dovrà necessariamente aggiungere una forte componente psicologica dei condòmini: reduci da un lungo e anomalo periodo di isolamento sociale e, in molti casi, di fermo produttivo, non saranno da sottovalutare gli stati di preoccupazioni, di ansia, di malcontento, di cambiamento di abitudini e stili di vita, causa di tensione e forte stress da dover gestire.

In attesa di una risposta definitiva da parte del Governo, è bene far presente che mai come ora l'amministratore di condominio riveste il ruolo di "pater familias" e che in questo periodo di emergenza è fondamentale "agire in scienza e coscienza", come consiglia il Presidente nazionale A.N.Amm.I, Giuseppe Bica.

Sarà l'amministratore che, con serietà e professionalità, prenderà le decisioni nell'interesse del condominio, ratificando il suo operato nell'assemblea condominiale, non appena ciò sarà nuovamente possibile.

Nella sua interessante e importante riflessione sul sito www.quotidianodelcondominio.it, il Presidente ha evidenziato alcuni punti critici di questo periodo, con particolare attenzione allo svolgimento dell'assemblea in videoconferenza, oggetto di nuomerose discussioni sulla sua effettiva fattibilità e validità.

Essendo indubbia l'urgenza di interventi normativi atti a garantire la sicurezza per i condomini, si sta valutando anche l'oppotunità di svolgere le assemblee da remoto, favorendo, quindi, il regolare svolgimento della gestione del condominio da parte dell'amministratore. A tal proposito si è espresso chiaramente il Presidente Bica, ponendo l'attenzione in particolare alle problematiche che derivano dall'uso della modalità telematica:

"...se lo smart working è piuttosto agevole da organizzare in uno studio professionale, non altrettanto si può dire di una riunione condominiale, sui cui pesano molte criticità. Anche se si tratta di riunioni da remoto, occorre inviare ai condòmini l’apposita convocazione, indicando modalità e tempi di svolgimenti. Ma soprattutto, ogni condomino deve poter contare su idonei strumenti di comunicazione telematica, condividendo l’identico servizio di messaggistica o video chat, concordata con i partecipanti. Anche la verbalizzazione delle operazioni dovrebbe essere molto puntuale, in particolare per quel che riguarda l’identificazione dei “presenti”, la loro partecipazione e l’esercizio del diritto di voto.
Realizzare tutte queste condizioni appare alquanto complesso: non dimentichiamo che, in un quadro del genere, i rischi di impugnazione dell’eventuale delibera sarebbero molto alti. Per queste ragioni, abbiamo consigliato ai nostri associati di non procedere allo svolgimento di assemblee in videoconferenza, e di rinviare, finché si può, a tempi migliori, in cui sia possibile realizzare l’assemblea di tipo tradizionale..."

Altro punto nodale su cui il Presidente si è soffermato, riguarda il bonus facciate, la più grande novità introdotta nel 2020 (lo nuovo sconto fiscale per abbellire gli edifici, che ha riscontrato una grande adesione da parte dei Condomini) per il quale si richiede una proroga sul termine dei pagamenti fino al 2021.


"...Il bonus prevede infatti una serie di passaggi e di adempimenti che il blocco delle assemblee condominiali ha ovviamente rallentato, mettendo in forse i tempi delle ristrutturazioni. Inoltre, per avviare l’iter occorre la delibera dell’assemblea condominiale con il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi...
...Se si considera che, al fine di documentare gli esborsi, entro dicembre è necessario aver effettuato i pagamenti dei lavori, il timore che la detrazione sia impossibile da realizzare è forte..."

Ad oggi, però, rimangono dubbi e incertezze in quanto nulla ancora è stato deciso.

Si confida in una risposta tempestiva e positiva nei prossimi giorni da parte del Governo, con la speranza che venga data la giusta attenzione al ruolo dell'amministratore e alle problematiche legate al condominio, ma soprattutto, con la speranza che ci si stia effettivamente muovendo verso la fine della pandemia e, quindi, verso un ritorno alla "normalità".



Link :


https://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2020-04-23/l-amministratore-senza-scadenza-arriva-camera-un-ordine-giorno-234306.php?uuid=ADXQtMM&fbclid=IwAR0ylcKsuFOrqeuD_FyiD4ysJPYiQmqDnrF_h-dgsW5BX9NYS4cSOjU-m_w


https://www.quotidianodelcondominio.it/condominio/bica-anammi-se-si-sostiene-il-condominio-si-aiuta-italia-a-ripartire/?fbclid=IwAR2e1z2ux-RRFilMMWqiBx_TuN_nvzYpYdnfLmbfs8mVW76YSO5Q11Mj5IE


https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Bonus_Facciate.pdf/129df34a-b8b7-5499-a8fb-55d2a32a0b12





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